Casa de avocatură Coltuc atrage atenția că vânzarea terenurilor este grefată de noi modificări legislative. Nulitatea absolută - spune Marius Coltuc, avocat fondator al Casei - este inlocuita de nulitatea relativa.
Conform
prevederilor Legii, sanctiunea principala aplicabila in cazul
nerespectarii dreptului de preemptiune instituit de Legea nr. 17/2014,
respectiv in cazul in care nu sunt obtinute avizele necesare prevazute
de Legea nr. 17/2014 este nulitatea relativa. Anterior modificarii, Legea
nr. 17/2014 prevedea pentru aceste cazuri sanctiunea mult mai severa:
nulitatea absoluta a contractului incheiat.
Conditii pentru incheierea unui antecontract de vanzare
Pentru a apela la instanta de judecata in vederea pronuntarii unei
hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare, Legea
nr. 17/2014 instituia initial (pe langa alte cerinte in legatura cu
respectarea dreptului de preemptiune) si conditia ca antecontractul
respectiv sa fie incheiat in forma autentica. Prin modificarile aduse
conform Legii nr. 68/2014 s-a eliminat necesitatea formei autentice
pentru antecontractul de vanzare. In schimb noile modificari instituie
necesitatea ca terenul ce face obiectul antecontractului sa fie inscris
inrolul fiscal si in cartea funciara. Una dintre principalele modificari
aduse de Legea 68 a vizat sanctiunea aplicabila in cazul in care
vanzarea terenurilor agricole extravilane se face fara respectarea
dreptului de preemptiune al preemptorilor conform Legii 17 sau fara
obtinerea avizelor emise de Ministerul Apararii Nationale, Ministerul
Culturii si Ministerul Agriculturii si Dezvoltarii Rurale. In prezent,
ca urmare a modificarii Legii 17, sanctiunea aplicabila pentru
nerespectarea acestor prevederi consta in nulitatea relativa. Varianta
initiala a Legii 17 sanctiona nerespectarea acestor prevederi cu
nulitatea absoluta. Precizam ca Legea 17 prevede in prezent doua tipuri
de nulitati care se aplica in cazul instrainarii prin vanzare a
terenurilor agricole extravilane fara respectarea anumitor prevederi ale
Legii 17, respectiv nulitatea absoluta si nulitatea relativa.Nulitatea
absoluta Conform art. 7 alin. (7) din Legea 17, daca in termenul de 30
de zile in care oferta de vanzare a terenului este afisata la sediul
primariei si pe site-ul primariei niciunul dintre preemptori (i.e.
coproprietari, arendasi, vecini, statul roman prin Agentia Domeniilor
Statului) nu isi exercita dreptul de preemptiune la cumpararea
terenului, vanzareaterenului este libera, urmand ca vanzatorul sa
instiinteze in scris primaria cu privire la vanzare. In cazul in care
vanzarea catre terti se face la un pret mai mic decat cel solicitat in
oferta de vanzare afisata la sediul primariei ori in conditii mai
avantajoase decat cele cuprinse in oferta de vanzare, aceasta vanzare va
fi lovita de nulitate absoluta.
Precizam ca in conformitate cu normele metodologice la Legea 17
aprobate prin Ordinul nr. 719/740/M.57/2333/2014, in masura in care in
oferta de vanzare nu este prevazuta nicio conditie, terenul se poate
vinde in orice conditii, cu exceptia diminuarii pretului. Astfel, in
cazul in care ofertade vanzare prevede doar pretul, vanzarea libera a
terenului de catre vanzator se poate face doar la acelasi pret din
oferta de vanzare sau la un pret mai mare. In legatura cu celelalte
conditii de vanzare, mentionam ca acestea pot fi stabilite in mod liber
de catre partile contractului de vanzare. Astfel, partile pot stabili
conditiile in care se va face platapretului (e.g. pretul va fi achitat
de catre cumparator integral la momentul semnarii contractului de vanzare
sau la un moment ulterior sau va fi achitat in rate), momentul la care
va opera transferul dreptului de proprietate cu privire la teren (e.g.
la semnarea contractului de vanzare sau la momentul achitarii integrale a
pretului) etc.In cazul in care oferta initiala de vanzare afisata la
sediul primariei prevede pe langa pretul de vanzare a terenului si alte
conditii in care va opera transferul dreptului de proprietate (e.g.
plata integrala a pretului la semnarea contractului de vanzare),
vanzarea libera catre terti nu poate opera in conditii mai avantajoase
pentru cumparator (e.g. plata pretuluide vanzare in rate). O astfel de
vanzare este lovita de nulitate absoluta in conditiile art. 7 alin (7)
din Legea 17.Nulitatea relativa Art. 16 din Legea 17 prevede ca vanzarea
terenurilor agricole situate in extravilan fara respectarea dreptului
de preemptiune potrivit art. 4 din Legea 17 sau fara obtinerea avizelor
prevazute la art. 3 si 9 este interzisa si se sanctioneaza cu nulitatea
relativa. Astfel, ca urmare a modificarii Legii 17 prin Legea 68,
sanctiunea nulitatii absolute prevazute de art. 16 a fost inlocuita cu
sanctiunea nulitatii relative.
Aceasta sanctiune se va aplica contractelor de vanzare ce se vor
incheia fara respectarea urmatoarelor reguli:asigurarea conditiilor
pentru exercitarea dreptului de preemptiune la cumpararea terenurilor
agricole extravilane recunoscut de Legea 17 coproprietarilor,
arendasilor, proprietarilor vecini si statului roman prin ADS, in
aceasta ordine, la pret si in conditii egale. Astfel, daca uncontract de
vanzare cu privire la un teren agricol extravilan esteincheiat fara ca
vanzatorul sa fi parcurs procedura prevazuta de Legea 17 pentru ca
preemptorii sa isi poata exercita dreptul de preemptiune la cumpararea
terenului, sau daca ordinea imperativa a preemptorilor nu este
respectata la selectia cumparatorului (e.g. un arendas si un vecin ofera
acelasi pret pentru teren si vanzatorul vinde terenul
vecinuluinerespectand ordinea imperativa a preemptorilor prevazuta de
Legea 17), contractul de vanzare astfel incheiat este lovit de nulitate
relativa; obtinerea avizului specific al Ministerului Apararii
Nationale. Acest aviz se obtine numai in cazul vanzarii libere a
terenurilor agricole situate in extravilan pe o adancime de 30 km de la
frontiera stat si tarmul Marii Negre, catre interior, precum si cele
situate in extravilan la o distantade pana la 2.400 m fata de
obiectivele speciale ale Serviciului Roman de Informatii, Serviciului de
Informatii Externe, Serviciului de Protectie si Paza, precum si ale
Ministerului Apararii Nationale, Ministerului Afacerilor Interne si
Ministerului Justitiei. Astfel, in cazul in care vanzarea terenului se
face catre un preemptor, obtinerea acestui aviz nu este
necesara;obtinerea avizului specific al Ministerului Culturii in cazul
vanzarii terenurilor agricole extravilane pe care se afla situri
arheologice, in care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic
reperat sau zone cu potential arheologic evidentiat intamplator. Acest
aviz se va obtine doar daca primaria unde se afla situat terenul
elibereaza o adresa prin careconfirma ca este necesar avizul specific al
Ministerului Culturii.
Obtinerea acestui aviz este obligatorie, indiferent daca vanzarea
terenului se face catre un preemptor sau catre un tert cumparator;
obtinerea avizului emis de catre structura centrala a Ministerului
Agriculturii si Dezvoltarii Rurale in cazul in care terenul are o
suprafata mai mare de 30 de hectare sau de catre structurile teritoriale
ale Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale in cazul in care
terenul are o suprafata de pana la 30 de hectare inclusiv. Acest aviz
seemite de catre structurile Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii
Rurale in termen de 2 zile lucratoare de la expirarea termenului de 5
zile lucratoare in care structurile ministerului au obligatia sa
verifice indeplinirea conditiilor cu privire la exercitarea dreptului de
preemptiune. In cazul in care conditiile prevazute de lege sunt
indeplinite, structurile ministerului vor emite un aviz final pentru
vanzare iar in cazul in care nu au fost indeplinite conditiile prevazute
de Legea 17, structurile ministerului vor emite un aviz negativ.
Nulitatea absoluta, versus nulitatea relativa
Pentru a intelege mai
bine consecintele nulitatii absolute si alenulitatii relative,
consideram necesar precizarea catorva aspecteprincipale cu privire la
nulitatea absoluta si nulitatea relativa. Ambele tipuri de nulitati au ca
efect desfiintarea contractului si a actelor juridice subsecvente
acestuia. Ca efect al desfiintariicontractului, partile contractuale vor
trebui sa restituie in natura sau prin echivalent toate prestatiile
primite in baza contractului desfiintat.
Nulitatea absoluta a contractului se aplica in cazul in care
contractul se incheie cu nerespectarea unei dispozitii legale instituite
pentru ocrotirea unui interes general, precum si atunci cand legea
prevede in mod expres incidenta nulitatii absolute in cazul
nerespectarii anumitor prevederi legale. Spre deosebire de nulitatea
absoluta, nulitatea relativa intervine in cazul unui contract incheiat
cu nerespectarea unor dispozitii legale instituite pentru ocrotirea unui
interes particular.
Nulitatea absoluta poate fi invocata de orice persoana interesata,
oricand, fara limitare in timp, fie pe cale de actiune, fie pe cale de
exceptie. In plus, instanta de judecata are obligatia de a invoca din
oficiu nulitatea absoluta. In cazul nulitatii relative, aceasta poate
fiinvocata numai de cel al carui interes este ocrotit prin dispozitia
legala incalcata, pe cale de actiune in cadrul termenului de prescriptie
de 3 ani sau oricand pe cale de exceptie. Nulitatea relativa nu poate
fi invocata din oficiu de catre instanta.
Consideratii
Din cele precizate mai sus, rezulta cu claritate faptul
ca nulitatea absoluta intervine de regula ca urmare a nerespectarii unor
dispozitii legale instituite pentru ocrotirea unui interes general in
timp ce nulitatea relativa intervine ca urmare a nerespectarii unor
dispozitii ce ocrotesc un interes particular.
Astfel, este foarte neclar de ce legiuitorul a inteles sa sanctioneze
cu nulitate absoluta vanzarea catre terti a terenului agricol
extravilan la un pret mai mic ori in conditii mai avantajoase decat cele
cuprinse in oferta de vanzare [art. 7 alin. (7)] si cu nulitate
relativa vanzarea carese incheie cu nerespectarea regulilor privind (i)
respectarea dreptului de preemptiune la cumpararea terenurilor agricole
extravilane; (ii) obtinerea avizului specific al Ministerului Apararii
Nationale; (iii) obtinerea avizului specific al Ministerului Culturii si
(iv) obtinerea avizului emis de catre structurile Ministerului
Agriculturii si Dezvoltarii Rurale [art.16]. Oare a fost o simpla eroare
a legiuitorului la momentul la care a redactat Legea 68? Oare intentia
reala a legiuitorului a fost de a modifica sanctiunea nulitatii absolute
cu cea a nulitatii relative in cazul art. 7 alin. (7) in loc de art.
16?Altfel, este discutabil de ce pentru vanzarea terenului la un pret
mai mic sau in conditii mai avantajoase decat cele din oferta de vanzare
afisata de primarie intervine nulitatea absoluta in masura in care
interesul ocrotit intr-un astfel de caz este unul particular, in schimb
ce sanctiunea nulitatii relative se aplica pentru nerespectarea
prevederilor privind obtinerea avizelor din partea ministerelor
abilitate, in masura in care prevederile legale aplicabile pentru acest
cazuri sunt menite saacopere un interes general. Astfel, interesul
ocrotit in cazul art. 7 alin. (7) din Legea 17 este cel al
preeemptorilor interesati de cumpararea terenului care ar fi dorit
achizitionarea terenului in cazul in care vanzarea s-ar fi facut la un
pret mai mic sau in alte conditii decat cele cuprinse in oferta
vanzatorului afisata la sediul primariei. Pentru ocrotirea acestui
interes, consideram ca sanctiunea nulitatii relative a contractului de
vanzare incheiat la un pret mai mic sau in conditii mai avantajoase
decat cele din oferta initiala a vanzatorului ar fi fost suficienta.In
schimb, este foarte neclar de ce sanctiunea nulitatii relative se aplica
contractelor de vanzare incheiate cu nerespectarea prevederilor Legii
17 cu privire la obtinerea avizelor din partea ministerelor competente.
Interesul general ocrotit prin intermediul acestor prevederi legale este
unul indiscutabil general. Astfel, securitatea nationala poate fi
afectata in cazul in care se instraineaza terenuri agricole ce sunt
amplasate la 30 de km de granitele statutului roman sau la o distanta
maimare de 2.400 m fata de obiectivele speciale ale Serviciului Roman de
Informatii, Serviciului de Informatii Externe, Serviciului de Protectie
si Paza, precum si ale Ministerului Apararii Nationale, Ministerului
Afacerilor Interne si Ministerului Justitiei fara avizul Ministerului
Apararii Nationale. De asemenea, interesul general este evident si in
cazul vanzarii terenurilor agricole extravilane pe care se afla
situriarheologice, in care au fost instituite zone cu patrimoniu
arheologic reperat sau zone cu potential arheologic evidentiat
intamplator.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu