Stranierii nu mai fac fierbinte vara imobiliarelor în Bacău

• valoarea tranzacțiilor a crescut cu 3-5% față de anul trecut, iar agenții imobiliari se așteaptă chiar și la 8-10%, dar volumul scade - cumpărătorii sunt tot mai puțini;
• băcăuanii plecați în străinătate vin mai ales să vândă apartamente, pentru a achita rate scadente în țările în care trăiesc

În Bacău, locuințele apar mai ales la vânzare

Piața imobiliară din România traversează din nou o perioadă bună, în care tranzacțiile cresc în valoare și volum. Indicele IMO (imobiliare.ro) arată, la apartamente, un preț mediu de 944 de euro/mp în luna iulie, cu o creștere de 1,2% față de luna iunie și de 4,2% față de iulie 2014. Se întâmplă și în Bacău, unde lunile de vară erau cele mai bune? Perioada 15 iulie – 15 august, îndeosebi, era vârful de piață. Față de anul trecut, piața a crescut cu 3-5% - spune proprietarul agenției Apollon, Florin Popovici, care este și prim-vicepreședinte al Uniunii Naționale a Agențiilor Imobiliare (UNAI) și președinte al UNAI Regiunea Moldova. Alți agenți imobiliari declară, însă, că și-au pierdut speranța să mai vadă valuri de „stranieri” care investesc pe această piață.

„Traversăm, în prezent – spune Florin Popovici -, o periodă mai bună, pentru că încep să vină  bani din afara țării, de la cei care trăiesc și muncesc în străinătate, «stranierii». Încă de anul trecut, eu am previzionat că pentru acest an va fi o ușoară creștere pe piața imobiliară, în cazul tranzacțiilor cu apartamente, la nivelul a 3 – 5%. Pentru a nu mai spune că în fiecare an toți proprietarii măresc și ei prețurile cu 3-5%, mai ales în luna august, când se întorc în țară cei mai mulți stranieri. Ne putem aștepta și la un 8-10% la final.”

Agenții imobiliari susțin că este o creștere naturală față de nivelul la care se tranzacționa anul trecut. Totuși, ei știu că dacă un cumpărător vine cu banii chash creșterile de prețuri vor fi cu atât mai mici, pentru că banii se pun jos imediat. „Cine vinde în asemenea condiții acum – a opinat Florin Popovici - poate câștiga, pentru că dacă vine luna septembrie vor începe iar scăderile de prețuri, bani nu vor mai fi atât de mulți, iar motorul financiar va fi din nou banca, pentru că banca este motorul imobiliarelor.”

Stranierii își trimit rudele din țară la primele vizionări de oferte

Agenția Apollon avea în lucru, în ziua în care am vizitat-o, trei tranzacții, dar agenții știu deja că unii cumpărători, cei mai mulți, vor veni la jumătatea lunii august. Acești clienți și-au trimis rudele să vadă apartamentele. „Am încheiat deja – a spus proprietarul genției - precontracte ale viitoarelor tranzacții finale, în baza acceptului rudelor apropiate, care au văzut și au acceptat ofertele. Netul ne permite un schimb de informații facil cu cei care vor semna contractele finale: le trimitem fotografii, informații, iar ei se pot deja decide în baza lor.”

Piața imobiliară s-a dezghețat peste tot

Când vorbim de tranzacții ne referim mai ales la cumpărări de locuințe. În anii de criză 2009 – 2010, chiar 2011 și 2012, cei plecați în străinătate vindeau ce au agonisit, pentru că aveau cheltuieli mari, pentru că mulți și-au cumpărat în țările în care au ajuns imobile și aveau de plătit rate. În 2014 - 2015 trendul s-a schimbat: încep să cumpere din nou în țară, poate și în speranța că acum vor cumpăra mai ieftin, nu mai târziu. Este o cerere în creștere și pentru terenuri. De altfel, se știe că vara este o vreme de cumpărat terenuri. „Piața imobiliară - a conchis vicepreședintele UNAI - s-a dezghețat peste tot. Noi, Apllon, avem filiale și la București și la Cluj-Napoca și la Ploiești și putem lua pulsul de peste tot. La Realty 2015, o reuniune specificț pieței noastre, organizată recent, s-a remarcat, din discuțiile purate, din schimbul de informații, o creștere a numărului de vânzări la apartamentele noi, în detrimentul celor vechi, mai ales în București. La noi, sunt câțiva dezvoltatori imobiliari care vând chiar din faza de proiectare cam 60% din apartamente. Până sunt terminate apartamentele se vinde aproape tot. Aceasta înseamnă că există cerere pe piață, dar este loc și de mai bine.”

Florin Dudău, managerul Agenției imobiliare Pro House Bacău atrage, însă, atenția că stranierii, anul acesta, nu pare să fi vină în număr prea mare. „Față de situația de până în 2007, când chiar veneau mulți acasă, și veneau să cumpere locuințe, după 2008, după izbucnirea crizei economice, ei au venit să vândă. Acum, în ciuda așteptărilor din orașele mari, din București, din orașele din Ardeal, unde se înregistrează creșteri ale tranzacțiilor, la noi nu se întâmplă aceasta. O arată și indicele IMO, care este în scădere (indicele IMO reprezintă o medie a prețului solicitat, exprimat în euro pe metru pătrat util pentru apartamentele de vânzare situate în blocuri de apartamente, cu destinație rezidențială, pe baza anunțurilor publicate pe www.imobiliare.ro de agențiile imobiliare și proprietari - n.n.).

La fel spune și Adina Neagu, administratorul agenției imobiliare AdiMax Bacău: „Cei care muncesc de multă vreme în străinătate acum vin acasă pentru a vinde apartamentele. Nu le mai închiriază, pentru că și chiriile sunt foarte mici. Prețurile scad mereu, mai ales la blocurile vechi. Se construiesc și blocuri noi, iar tineretul mai ales la acestea se uită. Eu nu cred că mai vin cei din afară să investească în imobiliare. În general, în luna iulie, cei din străinătate care vor apartamente în țară încep să caute, prospectează piața prin intermediul ziarelor, al rudelor din țară. Dar, anul acesta nu se întâmplă așa. Nici anul trecut.”

Cât mai costă locuințele în Bacău

Agenția Apollon întreține zilnic indicele imobiliar din Bacău, cu informații care pot orienta orice cumpărător sau vânzător, pe cartere și zone. Conform acestor grafice, o gasonieră ajunge la numai 396 de euro pe metrul pătrat de spațiu util în zona Letea Veche, dar și la peste 733 de euro în zona Neagoe Vodă. Cele mai scumpe două camere sunt în Gherăiești (peste 1.000 de euro/mp util), iar cele mai ieftine pe Alecu Russo (puțin peste 607 euro. Trei camere ajung, pe metrul pătrat util, la aproape 1.100 de euro, în medie la 600 – 700 de euro în majoritatea zonelor, dar numai la 565 de euro pe Alecu Russo. Iar apartamentele cu patru camere trec de 755 de euro/mp util, prețurile fiind, în general în jurul a 650 de euro, dar și la doar 475 de euro în cartierul Nord. Iar casele se duc la aproape 1.200 de euro, dar și la aproape 2.700 de euro în zona Tache, majoritatea fiind însă la 400 – 500 de euro/mp util, în Săucești fiind cel mai mic preț, de doar 347 de euro.

Florin Dudău vede, în Bacău, o scădere a prețului pe metrul pătrat. „La terenuri nici nu mai putem face o evaluare, pentru că nu sunt prea multe oferte – spune managerul Pro House. Dar, prețurile sunt destul de jos pentru a fi tentante și pentru cumpărători și chiar și pentru mine. E o ofertă mai mare în piață, dar se pare că Bacăul nu poate duce o astfel de sarcină, datorită puterii de cumpărare. Iar cei care vin de afară, de exemplu din Italia, vin cu oferte de preț care nu pot fi luate în calcul. Pentru 20.000 de euro nu poți vinde un apartament cu două camere decomandate. Și la astfel de oferte tendința este tot în jos. Sigur că noi tot mai așteptăm valul de stranieri, dar nu cred să mai fie o invazie în masă ca în anii trecuți. Noi de câțiva ani nu ne mai bazăm pe această zonă de clienți. Baza sunt creditele, banca.” Adina Neagu spune că anul trecut găseai trei camere decomandate în zona Miorița, la etajul doi, 90 mp, cu 42-43.000 de euro. Anul acesta nu găsești nici cu 50.000. Sau, două camere decomandate, până anul trecut se găseau cu 30-32.000 de euro, pe Energiei. Acum nu găsești nici cu 40.000.

Ce se întâmplă cu stranierii pe unde se află?

Acum peste 15 ani, cei plecați la muncă în străinătate puteau cumpăra, la noi, apartamente numai din ce adunau din salarii – spune Florin Dudău. Erau prețurile mult mai mici. Poate de aici și abundența de stranieri, care veneau în lunile de vară, mai ales în august. Aveau la ce să vină. „Era o piață foarte mare – a precizat managerul de la Pro House. Acum, din circa 1.000 de euro pe lună, cu economii de 10.000 de euro nu au ce cumpăra la noi. Iar cei care sunt acolo de 10-15 ani și-au găsit acolo un rost, au cumpărat case acolo, au rate de achitat și vin acasă să vândă apartamentele, pentru a achita ratele în străinătate. Ei nu se vor mai întoarce în România. Sunt nenumărate cazuri.” La fel, Adina Neagu vede stranierii care vin acasă, dar nu cu bani mulți, pentru că s-a stricat treaba și pe acolo: „Am foarte mulți clienți care se plâng de aceasta: au dispărut locuri de muncă, au scăzut salariile. Apoi, cei plecați de multă vreme au cumpărat case acolo și trebuie să achite rate. Vând aici și achită rate acolo. Nu mai vin înapoi. Veștile nu sunt bune. Nu am speranță nici în august să mai vină valul de stranieri. Nu mai sună telefoanele ca altădată. A rămas un mit că vara vin «italienii»”.

2014 a fost anul achiziției de terenuri pentru birouri

În Bacău se întâmplă mai puțin, dar în țară tot acum încep să vină cumpărători și pentru zona rezidențială. Brokerii din piață vorbesc de o creștere a interesului investitorilor și dezvoltatorilor pentru achiziția de terenuri, iar dacă anii anteriori principalii cumpărători erau retailerii, acum din ce în ce mai multe tranzacții au în vedere dezvoltarea de birouri sau proiecte rezidențiale.

Se construiește

În luna iunie au fost eliberate, în toată țara, peste 4.100 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale. Cele mai importante creșteri s-au înregistrat în Regiunea de Dezvoltare Sud-Est (cu 128 de autorizații), dar și în Nord-Est au fost 99 de autorizații, iar în Regiunea Sud-Muntenia 85). Regiunile Sud-Est, Nord-Est și Sud-Muntenia au înregistrat creșteri ale numărului autorizațiilor cu 320, cu 273, respectiv cu 184 avize. Un semnal interesant vine și de pe piața de bricolaj. Retailerul de bricolaj Hornbach România susține că oamenii au început să fie stimulați de evoluția economiei, iar sectorul construcțiilor se mișcă foarte tare.

Hornbach România a încheiat primul semestru al acestui an cu o creștere de 10% a cifrei de afaceri.

Apollon, liderul băcăuan al pieței imobiliare a împlinit 14 ani

• cunoscuta agenție are, însă, și vocație de lider național, dovedită de locurile ocupate în topuri

Florin Popovici, membru fondator al Apollon Group și vicepreședinte al UNAI

Cu exact 14 ani în urmă, inginerul Florin Popovici punea, în Bacău, piatra de temelie a ceea ce avea să devină, nu peste mult timp, liderul local al pieței imobiliare. Aceasta este Agenția imobiliară Apollon Group, înființată într-o zi de 7 septembrie și care poate fi numărată și printre liderii naționali de piață. Vocația de lider în România a fost deja confirmată în anul 2007, când Apollon a ocupat locul 1 în topul companiilor imobiliare (conform Topului Național al Firmelor Private) și reconfirmată în anul 2013, când a ocupat locul al treilea în Top Afaceri România 2013.

Inginer de profesie, cu o practică de câțiva ani în industria petrochimică, apoi ca angajat al Camerei de Comerț și Industrie din Bacău, un timp chiar agent imobiliar la firme cărora le-a devenit ulterior concurent, Florin Popovici nu a ezitat, în anul 2001, să schimbe total macazul, să-și ia, cum se spune, soarta în propriile mâini și nu oricum, ci într-un domeniu aproape inedit pentru experiența sa: tranzacțiile imobiliare. „S-a întâmplat în momentul în care am simțit că nici la Camera de Comerț nu mai mergea treaba, din punct de vedere al câștigului personal – spune întreprinzătorul. Eram foarte tânăr și chiar mă gândeam să-mi caut de lucru în străinătate. Mi-a plăcut ce am început, am găsit în imobiliare o muncă dinamică, în care nicio zi nu seamănă cu alta, în care interacționezi cu oamenii și tot timpul ai alte solicitări.”

Primul pas, firesc, Florin Popovici l-a făcut cu denumirea noii firme, pentru care s-a inspirat din mitologia greacă și romană, de unde a ales numele zeului Apollo, zeul zilei, al luminii și al artelor, protector al poeziei și al muzicii, conducătorul corului muzelor, personificare a Soarelui, zeul invocat în călătorii de cei care navigau pe mare, dar care proteja și orașele și noile construcții. Alegere inspirată, din moment ce acum Agenția Apollon a ajuns la o cotă de piață de circa 5%, cu speranțe mari că se va putea ajunge și la 10%.

Franciza – o abordare la nivel național

“Până acum – spune Florin Popovici - am fost atent mai ales la piața națională, unde am deschis, în franciză, mai multe reprezentanțe, în București, în Cluj-Napoca, Brașov, Onești și Iași, ultima fiind deschisă, recent, în Ploiești. Am căutat piețe mai mari, pentru că în Bacău o agenție cu prea mulți lucrători nu are ce face. Am avut și 18 agenți la un moment dat. Rămân la ideea de a deschide mai multe puncte de lucru în Bacău, pentru a fi mai aproape de clienții noștri, dar o mai analizez.” Strategia afacerii în franciză a fost bine instrumentată. ~n toate reprezentanțele, Apollon lucrează cu tehnologie nouă, cu program CRM (Control Resource Management - program de management al relațiilor cu clienții), prin care se ușurează și munca agentului și prin care ofertele clienților devin foarte vizibile. Chiar agenția are propriile site-uri, unele de nișă, pe care plasează ofertele, dar folosește și site-urile dedicate acestei piețe.

 

Academia Apollon – unicat pe piața imobiliară

 

Echipa care susține deviza companiei: ”Apollon – cea mai bună adresă”

În anul 2006 Florin Popovici a lansat un ONG, Centrul de Evaluare, Consultații și Afaceri Imobiliare, care acum a devenit Academia Apollon, unicat în județul Bacău. Aici organizează cursuri pentru pregătirea agenților imobiliari din toată țara, pentru un domeniu în care diferența o face tocmai educația profesională. „A trecut perioada în care tranzacțiile se făceau cam de la sine – spune antreprenorul. Făceam 10 – 12 tranzacții pe lună fără eforturi. Apogeul a fost în 2007 – 2008. Odată cu criza economică reculul s-a simțit. Munceam de două ori mai mult, câștigam de două ori mai puțin. Au scăzut și comisioanele percepute. Dar în perioada de creștere a pieței m-am specializat în domeniu. Am urmat un curs de evaluator ANEVAR (evaluarea proprietății imobiliare).”

Forin Popovici a lucrat și pentru organizarea UNAI - Uniunea Națională a Agențiilor Imobiliare, chiar în vremea în care asocierea pe această piață era obligatorie. Acum nu mai este obligatorie și au mai apărut și alte asociații de profil. „Prin asociație – spune Florin Popovici - am vrut să educăm piața imobiliară, să o organizăm, lucru care nu prea s-a putut, poate și datorită unui cadru legislativ defectuos. Noi credem că agențiile imobiliare trebuie să aibă un anumit statut, o anumită dotare, să poată oferi servicii de calitate clienților.”

Piața imobiliară băcăuană este încă haotică

Piața băcăuană, cu circa 100 de agenți imobiliari, este încă una haotică, iar țelul celor de la Apollon este să-i adune sub aceeași umbrelă, în această toamnă. O analiză de piață, făcută de Apollon pe zone, pe apartamente vechi și noi, pe număr de camere și suprafața utilă, arată că în anul 2013 prețurile au scăzut cât în 2011 – 2012, dar în 2014 scăderea s-a temperat, doar cu un 3% în medie. Prețurile au ajuns la nivelul anului 2005 – 2006. În luna august, în care s-au întors acasă masiv cei plecați la muncă în străinătate, au apărut foarte multe cereri de cumpărare de locuințe. Iar prețurile s-au cantonat mai ales în intervalul 20.000 – 30.000 de euro, pentru apartamente mai ales în zona de sud a orașului, nu de nord, unde sunt locuințe mai noi. Piața pare că se așează. Dar Florin Popovici crede că piața din Bacău încă nu este ordonată: „Se fac încă multe tranzacții după ureche și există încă un interes scăzut pentru pregătire profesională în domeniu. Un agent imobiliar bine organizat, educat, format poate avea lejer loc aici. În Bacău doar cinci-șase agenții imobiliare pot fi socotite importante și care lucrează corect.”

Consiliere, brokeraj, educarea clientului

Agenția imobiliară, ca în oricare alt domeniu, este o afacere care trebuie urmărită îndeaproape, iar Florin Popovici, în ultimii ani, s-a dedicat mai mult acesteia. “Ne adresăm – precizează antreprenorul - clienților care cred în principiul specializării și care își doresc o colaborare eficientă cu un partener de încredere în tranzacționarea imobiliară (vânzare, cumpărare sau închiriere). Serviciile noastre îndeplinesc cerințele clienților noștri și iau în calcul nevoile acestora, garantând astfel succesul oricărei tranzacții imobiliare. Succesul de care se bucură Apollon are la bază principiile după care se ghidează: calitate, planificare strategică și responsabilitate, angajament față de clienții noștri, inovație dar și know-how-ul pieței imobiliare.”

Apollon asigură servicii complete de brokeraj imobiliar. De când a deschis, acum 14 ani, a acordat prioritate deosebită ascultării clienților și a abordat cele mai bune metode de a se întâlni cu nevoile lor. Sunt servicii gratuite. Clienții, vânzători sau cumpărători, răspund la chestionare specifice, apoi răspunurile lor sunt analizate și discutate cu brokerul. Aceasta aduce avantaje și muncii agentului imobiliar.” Noi vorbim de calificarea agentului iobiliar, dar foarte importantă este și calificarea clientului – este de părere Florin Popovici. Un anume nivel de educație trebuie făcut și în acest sens, să poți vorbi aceeași limbă cu un client. Noi monitorizăm gusturile și pretențiile unui client, iar fiecare client are întocmită o fișă a lui, metodă care cred că este și ea unicat în Bacău. Este important să-ți cunoști clientul. Iar dintre acești clienți noi rămânem numai cu cei pe care îi numim «calificați», adică oameni care știu ce vor, sunt interesați de tranzacție și nu vând sau cumpără oricum. Iar noi trebuie să-l convingem pe client că pachetele noastre de servicii sunt cele mai bune.”

Satisfacția profesională cere sacrificii

Calitatea nu este simplu de atins. Presupune multă muncă și destule cheltuieli. De aici și comisioanele pe care un agent imobiliar care se respectă este nevoit să le practice. „Dar – opinează Florin Popovici -, orice lucru bun costă, iar noi ar trebui să știm că nu avem atâția bani să cumpărăm ieftin, cum se spune. Iar calitatea serviciilor le asigurăm în primul rând prin calitatea echipei cu care lucrăm. Pentru mine mai este, însă, un factor important de luat în calcul: înțelegerea de care m-am bucurat în propria familie, vizavi de cât de mult timp și resurse am dedicat afacerii, în detrimentul vieții de familie. Motiv penru care trebuie să-i mulțumesc în primul rând soției mele.”